当前位置: > 英超 >

房价上涨,谁赢谁输?

发布时间:2019-05-22 15:16作者:admin 点击次数 :188次

吴敦义针对都会地区房价过高成为民怨之首表示,未来将针对机场及都会区捷运通过地段,进行区段徵收或土地重划,再释出土地与建商合作推出适合台北都会区年轻上班族购买的住宅。然增加供给是否真能有效解决台北都会区因房价过高导致民众难以购屋的问题?

台北都会区房价持续上涨,并非正常市场运作下的供不应求所造成,尤其市场上仍有许多投资客所持有待售空屋,过度投资的现象相当明显,故不应以增加供给来抑制房价。此外,由于交通建设沿线的房地产通常有增值预期,在有利可图下,容易吸引投资客等非自住性需求者进场哄抬房价;若政府日后未限制购买此种低价住宅者的身分,反将给投资客炒作房价的机会。再者,不论是透过都市更新、区段徵收或市地重划等手段增加供给,均旷日费时且须耗费相当高的作业成本,然政府握有的筹码却相当有限。因此,目前政府所研拟的增加供给作法,显然并非治本的良方。

目前市场需求中,可粗估拥有一户住宅者(一壳蜗牛)约佔五十%,租屋者(无壳蜗牛)及拥有二户以上住宅者(多壳蜗牛)则各佔约二十五%。现阶段一壳蜗牛如欲换屋,将无法以出售目前持有住宅的获利为主要资金去购买与该住宅在过去购买时相同品质的住宅,更难以购买较高品质的住宅,原因在于住宅价格上涨幅度明显高于物价上涨与所得成长幅度,尤其品质较高的住宅,其价格上涨幅度更大。

举例而言,十年前购买一户五百万元的住宅,目前房价涨到一千万元,若想换较原有住宅更好的房子,则房价可能已从一千万元涨到二千万元,表示需求者必须再投入更多的资金去换屋,甚至换不起房子。在房价不合理上涨的情况下,一壳蜗牛若选择不换屋或因换不起房子而继续住在既有老旧住宅中,往后必须忍受不断下降的居住品质;若选择换屋,则需付出相当高的购屋成本,甚至影响到日后的生活品质,因此不论换屋或不换屋,均为输家。

回顾七十八年无壳蜗牛运动的背景,主要是因政府大量徵收公共设施保留地,造成货币供给过多,加上利率水準过低、游资充斥,致使房地产投资性需求大增,地价与房价飞涨,预售屋房价泡沫甚至激增到房价的一半,造成社会不公平。当时政府的因应办法中,仅选择性金融管制措施确实发挥了作用,使得房价缓慢下降;至于大量兴建国宅售予中低收入家户的作法,则因供过于求、价格过高造成中低收入者无力承购等问题,导致大量国宅严重滞销及政府资金的积压,从此国宅兴建渐趋保守。

此波房价不合理上涨的背景,与无壳蜗牛运动相似处,在于投资客假性需求增加所造成投机炒作,并非真正的供不应求。因此政府若贸然以增加供给的作法加以因应,则有重蹈覆辙的隐忧。

面对现今都会区房价过高问题,唯有透过政府、金融机构及购屋需求者的共同努力,始能获得实质解决。政府在短期应着眼促进房地产市场资讯透明化,避免因资讯扭曲所造成哄抬效果,并应健全租屋市场,对弱势者提供租金补贴等相关协助;长期则应致力区域均衡发展,并加速税制改革。金融机构对投资客贷款应审慎承作,避免以压低利率的方式抢食贷款业务,否则若后续市场景气下滑或利率反转上升,投资客因资金压力而违约,将造成呆帐增加。购屋需求者,短期内应相互合作,以拒购手段让市场降温,使房价下修至合理水準。(张金鹗为政治大学地政系特聘教授,朱芳妮为政治大学地政系博士生)

(中国时报)

(责任编辑:admin)
更多>> 相关图文